مفهوم و ارکان مبایعه نامه یا بیع نامه

مفهوم مبایعه نامه یا بیع نامه
در پرتو اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها علی الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.

قانون مدنی در ماده ۳۳۸ در تعریف بیع مقرر می دارد که: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

در مبحث خرید و فروش نیز موضوع معامله می تواند مال منقول یا غیر منقول باشد که با ظهور خریدار و فروشنده به عنوان متعاملین مبادرت به انعقاد «عقد بیع» می کنند، بدین شرح که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و حسب مورد انتقال سند رسمی و… مبادرت به بیع می کند.

برای اثبات معامله و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی آینده عمدتاً طرفین بیع را به صورت مکتوب نیز در می آورند که به آن «بیع نامه» یا «مبایعه نامه» می گویند. لازم به ذکراست که با وحدت ملاک از آیه ۲۸۲ سوره بقره (۱) در قرآن کریم نیز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصیه شده است، اگرچه الزامی در قانون مدنی ایران بر مکتوب بودن بیع وجود ندارد.

ارکان مبایعه نامه:
الف – نام و هویت متعاملین: نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و… می­بایستی بطوردقیق مشخص و قید گردد.

ب – مورد معامله: قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصاً درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.

ج – مدت مورد معامله: مدت انجام معامله حتماً می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

د – قیمت مورد معامله: از ارکان مهم هر قراردادی قیمت مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی، سند قرارداد از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمی‌باشد.

*  تاریخ انشاء یا امضاء هر سند، ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره‌های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می‌باشد، ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت، نوع و دوره‌های پرداخت ثمن مورد معامله و هرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولاً در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.

* مورد معامله مستحق الغیر نباشد: بدان معنا که، آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره‌ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می‌باشد ولی در نهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می‌باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده “تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت …” میبایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه‌ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در رهن یا توثیق هیچ نهادی اعم از بانک‌ها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد.

* هویت مورد معامله دقیقاً شناسایی گردد: بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج در سند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر)

* وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی نمائید: منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می‌باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می‌نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می‌نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمی‌باشد. منظور از تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می‌باشد.

گردآوری:کیارش کاظمی

منبع: روزنامه حمایت